El euro se deprecia y tengo una hipoteca multidivisa

936478_10005665.jpgEste es uno de los peores escenarios que se pueden producir para el titular de una hipoteca multidivisa, que su divisa nativa, en este caso el euro, se deprecie con respecto a la divisa en la que se financia. En este sentido es ahora cuando una gran parte de los titulares toman conciencia de que es eso del mercado de divisas y de cómo una mínima variación en el tipo de cambio puede alterar todo su escenario económico para los siguientes meses sino años. Así las cosas voy a ver si soy capaz de aportar algunas ideas para acometer una situación de este tipo.

Análisis del impacto
En primer lugar, ante una situación de este tipo, tendremos que evaluar su impacto real, para ello vamos a trabajar a partir de un escenario tipo.

Concepto Valor
Fecha contratación: 17/09/2007
Importe en euros: 150.000 €
Plazo de la operación: 20 años
Tipo interés del Euro: 5,5 %
Divisa: Yen Japonés
Tipo de cambio divisa: 159,45 Y/€
Tipo interés de la divisa: 0,5 %
Diferencial: 1,5 %
Tipo de cambio actual (16/09/2008): 149,87 Y/€

La cuota de la operación en divisa aplicando el tipo de cambio de contratación es de 758,83 € con un ahorro frente a la operación original, denominada en euros, de 273 € mensuales, lo que francamente esta muy bien.
Sin embargo ahora que ha transcurrido un año debemos 23.017.571 yenes que aplicando el tipo de cambio actual suponen 153.583 euros esto es 3.583 euros más de lo que solicitamos. Así las cosas lo que ha sucedido es que una variación del tipo de cambio de escasamente 10 Yenes / Euro ha hecho que no sólo nos encontremos con que debemos más sino que además nos ha costado 9.105 Euros, que es la cuantía de las cuotas que hemos pagado durante este primer año.

Una vez situados en este punto las opciones que tenemos son las siguientes:

  1. Caso de que el banco nos pida una amortización extraordinaria que iguale la deuda real con la teórica en euros, diferencia entre el capital pendiente del cuadro de amortización teórico en euros con el importe que resulta de aplicar al capital pendiente en yenes el tipo de cambio actual. Esta diferencia asciende a la nada desdeñable cantidad de 7.459 euros.
  2. Caso de que no se nos exija la anterior amortización, asumimos un incremento en la cuota de unos 60 € al mes, pues obviamente necesitamos más euros para comprar los mismos yenes.
  3. Puesto que la mayoría de los préstamos en divisas permiten trasladar la deuda a euros nos vamos a un préstamo en euros de tal modo que pagamos la comisión de traslado y trasladamos el importe de nuestra deuda e euros. Ahora tenemos un año menos para devolver el principal a la vez que hemos incrementado la deuda en 3.583 € y hemos tirado a la basura los primeros 9.015 euros que pagamos durante el primer año.

Las anteriores son las tres opciones que tenemos, ni más ni menos, la duda entonces es ¿qué decisión tomo?, pues lamentablemente tan sólo puedo apuntar dos, y ambas se me antojan con pérdidas a corto plazo.
a) A un plazo tan largo como 20 años quizás lo más razonable sería aguantar el tirón y esperar a que cambien las tornas, teniendo en cuenta que el tirón puede llegar a ser muy importante. Hay que recordar que el tipo de cambio mínimo del Yen frente al Euro se sitúa en el entorno de los 93 Yenes/Euro, por lo que la caída podría simplemente haber comenzado y quedarle mucho recorrido.
b) Me vuelvo al Euro, es otra estrategia perfectamente plausible, asumo las pérdidas actuales me pongo a resguardo del tipo de cambio y espero a que la tormenta amaine, esto es, hasta que vea que el tipo de cambio a tocado suelo y por tanto sea mejor momento para entrar en la divisa.

Así las cosas sólo queda desear ánimo a todos aquellos que se encuentren ante situaciones y decisiones similares a las descritas anteriormente pues, como siempre, después de la tormenta llega la calma, ahora bien para poder disfrutar de la calma no queda más remedio que aguantar.
Por último recordar que para hacer cualquier tipo de cálculo o arbitraje podeís utilizar el Simulador de préstamos e hiptoecas multidivisa con cálculo de diferencias con la operación equivalente en euros

3 Comentarios

  1. jojacal — 16 septiembre 2008 a las 22:37 #

    Hola, me ha gustado tu comentario. Sin embargo, me gustaría puntualizar lo siguiente:

    - Respecto al ejemplo que has puesto, habría que matizar que la mayoría de hipotecas multidivisa permiten plazos de 25 ó más años (en mi caso 30 años). Además, para una hipoteca en euros que se revise hoy, como referencia el euribor a 1 año, estaría en el entorno del 5,90%, en el mejor de los casos -incluyendo el diferencial-. La referencia de la hipoteca multidivisa, normalmente libor a 1 mes ó a 3 meses, estaría en el entorno del 0,55 – 0,75 + el diferencial (Entre 0,5 y 1,5 puntos, en mi caso 0,85).

    - No obstante, realizando la concesión de que tu ejemplo está adaptado a la realidad de hoy, el punto de equilibrio de la cuota entre euros y yenes, suponiendo constante el tipo de interés del yen, estaría en el entorno de los 102 yenes/euro o una revalorización del 36% sobre el precio del yen en el momento del endeudamiento (159,2 yenes/euro). El punto de equilibrio de mi multidivisa estaría en el entorno de los 94 yenes/euro.

    Es posible que el yen japonés siga apreciándose, en buena medida afectado por la revalorización del dólar sobre el euro, más que por los fundamentales de su economía. No obstante, mi opinión es que la tormenta pasará en un tiempo relativamente corto -en relación a la duración de la hipoteca- y volverá al canal bajista de largo plazo que lleva arrastrando desde que el euro entró en circulación. Pensar que el yen pueda volver a cotizar en cambios similares a los que registró antes de la entrada en circulación del euro, aunque posible -todo es posible, mi opinión es que es poco plausible.

    Ahora bien, reconozco que el efecto psicológico de ver una cantidad mayor de deuda, a pesar de haber estado amortizando varios meses o años, no hace sino desanimar. Pero lo cierto es que hay que ver cómo es la cuota mes a mes y si sigue siendo económicamente mejor que la deuda inicial con el tipo de interés del euro. Tened en cuenta que, mientras no cambiéis al euro u otra divisa, no se está materializando la eventual pérdida por el cambio negativo.

    Espero haber podido ayudar. Gracias por aguantarme este ladrillo.

  2. SFC — 1 octubre 2008 a las 19:04 #

    Jojacal…estoy de acuerdo contigo en todo lo que dices…yo vengo pagando 570 euros en difeencia a cerca de 900 euros que me salia la hipoteca convencional…aunque baje el euro…y mi capital ascienda, me da igual porque sigo pagando menos mensualmente,que es lo que importa,pero…mi gran preocupacion, si me podeis ayudar,os lo agradecería, es que en el banco al firmar y el tutelaje que tengo contratado me dijeron….si la perdida ó mejor dicho, si el aumento de capital,supera el 10%…la ley contempla,pasar la hipoteca a euro Sí ó Sí…hecho que me inquieta…cuando hasta ahora,en un año,me ha subido un 5,92%
    Qúe me decis…por favor…algo que me tranquilice…

  3. neandertal — 10 octubre 2008 a las 15:14 #

    Yo cuento mi caso en concreto sobre las hipotecas multidivisa.
    Estoy viendo la posibilidad de cambiar la hipoteca de euros a yenes, pero lo que nunca se dice o hasta ahora no he visto en ningun foro es lo siguiente:
    1º Al convertir la hipoteca de euros a multidivisa, hacienda te obliga a pagar el 1% de toda la responsabilidad hipotecaria (calcular el 60% aprox y sumar al total del prestamo, ej: 100.000,-eur = responsabilidad hipotecaria por valor de 160.000,-eur), es decir ademas de haber pagado en el momento de la formalizacion en euros, tienes que volver a pagar a Hacienda.
    2º Si por cualquier circunstancia el yen o culquier otra divisa sube y lo quieres volver a cambiar a euros porque es mas favorable, tienes que volver a pagara hacienda el 1% ya que es un nuevo registro y por lo tanto tienes que volver a pagar, y asi sucesivamente las veces que cambies de divisa.
    3º El banco cobra por todo, comision por cambio, comision por reconvertir la deuda de euros a yenes y mensualmente por la compra de yenes pagar la cuota mensual.
    Es decir, yo personalemnte tengo una hipoteca de 840.000 euros y cambiarla a yenes me supone
    1º hacienda (1% de toda la responsabilidad hipotecaria= 1.380.000,-eur = 13.800,-eur +
    2º gestoria 697,-eur +
    3º notaria 2.630,-eur
    4º resgistro 1.111,-eur
    Total 18.150,-eur de vellon +
    1º la comision bancaria por el cambio (los bancos no regalan nada) +
    2º 2.600,-eur para la compra de yenes, para cambiar los 840.000 euros +
    3º el 0’2% mensual por la compra de yenes para la amortizacion mensual.
    Ademas de todo esto hay que tener en cuenta mensualmente y estar al tanto de:
    1º Las fluctuaciones en el tipo de interes del Libor (indice de ref)atencion que no se ponga por encima del euribor, caso contrario estamos haciendo el canelo y al finla nos cuesta mas dinero.
    2º El tipo de cambio memsual Euro=Yen, que no suba el yen demasiado porque si no estamos haciendo el lila y al final nos cuesta mas dinero.
    Despues de todo esto, que me digan los expertos que es rentable hacer el cambio, ya que la unica opcion que seria realmente rentable, es hacer desde un primer momento la constitucion en yenes para pagar los impuestos una sola vez sin variarlo durante la vida del prestamo, no variando una vez que ya has constituido la hipoteca de euros a yenes.

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