Luces y sombras de la ejecución hipotecaria

Cálculo del importe de ejecución de una hipotecaHoy en día constantemente escuchamos a nuestro alrededor cuestiones relativas a la ejecución hipotecaria, subasta de inmuebles, desalojos, etc. sin embargo hay la gran mayoría de las personas, incluso los afectados, no tienen un cocepto claro del mismo. En este artículo vamos a tratar de aportar algo de luz sobre ejecución hipotecaria tanto en cuanto al procedimiento en si mismo como en cuanto a algunos defectos de forma que a nuestro particular entender no deberían producirse.

La ejecución hipotecaria consiste en el embargo judicial del inmueble hipotecado para así resarcir al acreedor de la deuda que mantiene el deudor. En el caso de las viviendas es donde nos encontramos con las situaciones más doloras pues con posterioridad a la ejecución se produce el desalojo de la persona o personas que habitan en dicho inmueble.

Procedimiento de ejecución hipotecaria
- Bancariamente un crédito pasa a considerarse dudoso a partir de los 90 días de antigüedad del primer impago, momento en el que habitualmente pasa a la asesoría jurídica para que inicie el proceso de ejecución de la garantía, en este caso el inmueble hipotecado.

- El importe por el que se solicita la ejecución de la hipoteca será el resultado de la suma del capital pendiente, los intereses ordinarios vencidos y los intereses de demora devengados. Dicha suma podrá verse incrementada en hasta un 30 % en concepto de costas e intereses devengados durante el proceso de ejecución.

Por ejemplo en el caso de que la deuda financiera asciende a 100.000 € entre capital, intereses ordinarios y de demora, nos podremos encontrar con que el importe de ejecución asciende a 130.000 € al integrarse las costas e intereses durante el proceso de ejecución.

- Para iniciar el proceso judicial la entidad financiera presentará en el juzgado el procedimiento de ejecución aportando la escritura de hipoteca así como la liquidación de la deuda con los intereses y costas estimadas así como cualesquiera documento que acredite tanto la deuda como la legitimación del acreedor. Dicha documentación podrá estar acompañada de una certificación emitida por un fedatario público, notario, que acredite que el cálculo de la deuda exigida se ha realizado conforme al procedimiento pactado por las parte en el momento de la contratación de la hipoteca.

- Una vez avanzado el procedimiento judicial este concluirá con la subasta pública del inmueble hipotecado por un importe que habitualmente es igual o superior a la deuda si bien puede suceder que como consecuencia de las costas, el 30% comentado anteriormente, exceso de tasación inicial, etc. nos encontremos con que el importe de adjudicación de dicho inmueble es inferior a la deuda con lo que la diferencia seguirá siendo exigible al deudor y generará intereses hasta su total liquidación.

A esta subasta además de los representantes del acreedor como del deudor pueden acudir terceras personas que pueden pujar por el inmueble de tal modo que si este se adjudica por un importe superior a la deuda reclamada el juzgado aplicará dicho importe para liquidar al acreedor mientras que la diferencia se asignará al deudor.

Por otra parte el juez esta legitimado para anular una subasta donde el importe de adjudicación sea notablemente inferior al valor real del inmueble.

Hasta aquí podemos decir que el proceso es transparente pero lo cierto es que exigimos a los órganos judiciales, a los deudores y a los fedatarios públicos que tengan capacidad de verificar lo calculado por la entidad financiera.

  • El deudor para comprobar que efectivamente debe lo que le reclaman
  • El fedatario público, para dar fe de que efectivamente el proceso de cálculo e importe exigido se ajusta a lo pactado.
  • El órgano judicial para, en caso de discrepancia, discernir que cuantía es la ajustada.

 

Sin embargo la realidad hace que el único partícipe que tiene a su disposición los medios necesarios para realizar los cálculos de la deuda sea la entidad financiera, mientras que tanto el deudor como el fedatario público habitualmente no disponen de dichos medios. Así las cosas nos podemos plantear si la entidad financiera es imparcial a la hora de realizar dichos cálculos, me explico ¿la liquidación de intereses es correcta?, ¿realmente debemos la cuantía que nos exigen pagar? Sorprendentemente podemos decir que no de hecho nos hemos encontrado con situaciones más que curiosas, como por ejemplo:

  • Liquidaciones de intereses donde el mes tiene un día más, por ejemplo abriles con 31 días.
  • Intereses distintos a los especificados en la escritura de hipoteca o póliza de crédito.
  • Aplicaciones de las entregas a cuenta erróneas. Una entrega a cuenta es un pago parcial de la deuda durante el período de mora que debe aplicarse, por ley, en el siguiente orden: intereses de demora, intereses ordinarios y por último capital vencido.

 

Lo cierto es que estas discrepancias habitualmente no son muy gravosas sin embargo ponen en cuestión todo el procedimiento, pues entiendo que, por lo menos, el afectado debería tener certeza de que es ejecutado por el importe de la deuda contraída y no por otro. Sin embargo la realidad es que las entidades bancarias se equivocan y el resto de partícipes en el procedimiento habitualmente no tienen a su alcance ni los medios ni conocimientos necesarios para detectar dichos errores.




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